Le quartier des Minimes figure en 2025 parmi les secteurs les plus dynamiques de La Rochelle. À la fois résidentiel, étudiant et touristique, il affiche un prix médian autour de 5 500 €/m² et une hausse de +29 % sur 5 ans. L’attractivité du port de plaisance, la proximité immédiate de la mer et la présence de l'université expliquent la demande soutenue, notamment en locatif meublé et en résidences secondaires.

Quels biens se vendent le mieux aux Minimes ?

Le parc immobilier des Minimes et de Tasdon se caractérise par :

• des résidences récentes et semi-récentes autour du port,

• de nombreuses résidences étudiantes,

• des copropriétés destinées au meublé touristique,

• des maisons anciennes et petits immeubles côté Tasdon.

Typologies très demandées en 2025 :

• Studios et T2 (20 à 45 m²) → étudiants, LMNP, saisonnier.

• T2/T3 avec balcon/terrasse vue port ou mer → résidences secondaires, plaisanciers, cadres métropolitains.

• Maisons / grands appartements côté Tasdon → familles et télétravailleurs recherchant mer + centre + prix raisonnables.

👉 Le front de mer est très orienté investissement, tandis que Tasdon propose une mixité plus résidentielle et abordable.

Prix immobilier Les Minimes – Tasdon (2025)

Prix médian tous biens : 5 495 €/m²

• Bas : 4 285 €/m²

• Haut : 6 992 €/m²

• Évolution : +2 % sur 1 an / +29 % sur 5 ans

Appartements : 5 567 €/m² médian

• Ancien : 5 302 €/m², stable sur 1 an

• Neuf : 5 678 €/m², fourchette 4 817–7 042 €/m²

Prix par typologie :

• Studios / 1 pièce : 6 402 €/m² (ancien 5 911, neuf 6 638)

• T2 : 5 465 €/m²

• T3 : 4 858–4 926 €/m²

• T4+ : 4 900–5 200 €/m² selon emplacement et vue

👉 À l’échelle de La Rochelle, Les Minimes–Tasdon figurent parmi les quartiers les plus chers, avec un loyer médian de 22 €/m², supérieur à La Genette (19 €/m²).

Exemples de prix & rendements observés (2025)

• Studio meublé 25 m² (proche port/université)
  → Achat : 4 500–5 000 €/m² (112 500–125 000 €)
  → Loyer : ≈ 600 €/mois
  → Rendement brut : 5,7–6,4 %

• T2 40 m² vue port
  → Prix : 5 500–6 000 €/m² (220 000–240 000 €)
  → Loyer meublé : 750–850 €/mois

• T3 65 m² côté Tasdon
  → Prix : ≈ 4 800–5 000 €/m² (310 000–325 000 €)
  → Public : familles, colocation étudiante organisée

👉 Le couple “prix élevé + loyers élevés” explique la solidité de la demande investisseur.

À qui s’adresse le quartier des Minimes ?

Étudiants & jeunes actifs

Proximité université, IUT, transports, port → demande très forte sur studios/T2 meublés.

Investisseurs LMNP / meublé

Quartier phare pour :

• rentabilité 4,5–6 %

• saisonnier / étudiant / mixte

• résidences services avec gestion

Résidences secondaires & plaisanciers

Les acheteurs privilégient :

• vue port/mer

• balcon/terrasse

• parking

• résidences récentes ou sécurisées

Familles & télétravailleurs (Tasdon élargi)

Tasdon offre :

• prix/surface attractifs

• accès centre-ville + gare

• écoles & commerces

• ambiance plus résidentielle

👉 Tasdon attire ceux qui veulent plus d’espace à proximité immédiate des Minimes.

Tendances marché & comportements des acheteurs (2025)

• Marché porteur → l’un des secteurs les plus recherchés de La Rochelle.

• Stabilisation récente → +0 à +2 % sur 1 an après +29 % sur 5 ans.

• Prime à la vue / mer / port très marquée.

• Forte sensibilité à l'emplacement précis : orientation, étage, bruit, bars, flux estivaux.

• Acheteurs plus rationnels : analyse du rendement brut, LMNP, vacance, charges, taxe foncière.

👉 C’est un marché où la micro-localisation prime sur la surface.

Avantages & inconvénients pour les acquéreurs

Avantages :

• Potentiel locatif exceptionnel (étudiant + saisonnier + plaisance)

• Rendements supérieurs à la moyenne rochelaise

• Quartier vivant, moderne, structuré autour du port

• Accès direct mer / plage / pistes cyclables

Inconvénients :

• Nuisances saisonnières (bruit, flux touristiques)

• Résidences surcotées lors de la commercialisation neuve

• Risque de sur-offre sur studios touristiques dans certaines zones

• Charges élevées dans les résidences avec services

👉 C’est un excellent secteur d’investissement, mais qui exige une analyse fine résidence par résidence.

Erreurs fréquentes des vendeurs aux Minimes

• Transposer les prix vue mer / vue port à un bien sans vue → surévaluation.

• Ignorer la concurrence locative étudiante & touristique.

• Ne pas intégrer le loyer réel dans la valeur (clé pour ce quartier).

• Sous-estimer les défauts d’usage : parking, orientation, étage, charges.

• Se baser sur les prix affichés du neuf ou de la saisonnière → fausse perception du marché réel.

👉 Le marché des Minimes est beaucoup plus segmenté qu’il n’y paraît.

Conseil du Cabinet Gauduchon

Aux Minimes, le prix d’un bien dépend toujours de trois éléments :

1. Son scénario locatif ou d’usage (étudiant, saisonnier, résidence secondaire, résidence principale).

2. Sa micro-localisation (vue, ligne, distance mer, proximité université, environnement immédiat).

3. Les caractéristiques de la résidence (charges, services, attractivité, gestion).

Pour une estimation fiable, il est essentiel de raisonner en valeur locative et en usage cible, bien plus qu’en simple prix moyen au m² du quartier Les Minimes–Tasdon et de surtput nous contacter pour avoir une analyse de terrain.